Cessioni di fabbricato

QUESITO DI UN ABBONATO
A seguito di ricevimento di una comunicazione di cessione fabbricato il 01 dicembre datata 25 novembre 2010 abbiamo proceduto alla contestazione della violazione dell' art 12 DL 21.03.78 n. 59 convertito in legge 18.05.78 n. 151. Il trasgressore ha presentato nei termini ricorso adducendo le seguenti motivazioni:
1) la comunicazione di cessione di fabbricato non era dovuta il "cessionario" risiedeva nel fabbricato oggetto di compravendita (avvenuta il 25 novembre 2010) a far data dal 18.06.2006 come risulta dal certificato storico di residenza rilasciato dal Comune
2) che la "cedente" ha comunicato annualmente ai fini della dichiarazione ICI al nostro Comune che l'immobile in questione era stato concesso a titolo gratuito al "cessionario" e che il medesimo era ivi residente
Il trasgressore al momento della presentazione del ricorso ha richiesto di essere sentito. Abbiamo pertanto provveduto ad invitarlo c/o il nostro uffici. In fase di audizione il trasgressore ha fatto presente che ha telefonato alla Questura e gli è stato riferito che la sanzione per la cessione fabbricato deve essere fatta al momento che il soggetto ottiene il possesso dell'appartamento. Pertanto il trasgressore essendo residente già da cinque anni, nell'immobile oggetto della sanzione, la violazione non doveva essere contestata. Si chiede gentilmente un Vostro parere in merito e se disponibile sentenze relative al caso in questione.



Come demo del servizio riservato agli abbonati, si pubblica la risposta di Ufficiostudi.

RISPOSTA DI STEFANO MANINA
La disciplina della comunicazione delle cessione di fabbricato è prevista in modo specifico dal Decreto legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito in Legge 18 maggio 1978, n. 19 ed in particolare dall'art. 12 la cui attenta analisi può ritornare utile per fornire alcune risposte al quesito pervenuto.
In particolare il comma primo recita che "
Chiunque cede la proprietà o il godimento
o a qualunque altro titolo
consente,
per un tempo superiore a un mese
,
l'uso esclusivo
di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato.
Dalla lettura della norma emergono alcuni punti fondamentali al fine di evidenziare il momento in cui si concretizza l'obbligo della comunicazione della cessione di fabbricato.
L'obbligo della comunicazione sussiste quando la cessione di un immobile o di una parte autonoma di esso dura per un tempo superiore ai trenta giorni.
Inoltre la denuncia va fatta in caso di cessione della proprietà o del godimento o a qualsiasi titolo e pertanto anche gratuitamente. Il fine della comunicazione infatti non è fiscale, quanto di pubblica sicurezza per finalità principalmente antiterroristiche di contrasto della clandestinita' mediante un tempestivo controllo sui soggetti che acquisiscono la disponibilita' di immobili e sull'impiego che di questi viene fatto.( Si veda al riguardo Corte di Cassazione Civile, sezione seconda - Sentenza n. 11282 del 10/05/2010).
Proprio alla luce delle finalità della norma si inserisce la terza condizione che rende necessaria la comunicazione, ovvero l'uso esclusivo dell'immobile. Pertanto se il fabbricato nella sua interezza rimane sempre nell'ambito del controllo del titolare, la denuncia non è richiesta.
Venendo pertanto al quesito mi sembra utile sottolineare quanto segue.
La violazione contestata per la ritardata comunicazione della cessione del fabbricato a titolo oneroso pare corretta per i seguenti motivi:
La comunicazione della cessione è stata tardiva in quanto effettuata oltre il termine delle 48 ore dalla compravendita.
L'autorità di Pubblica Sicurezza locale è venuta solo al momento della comunicazione tardiva della avvenuta cessione dell'immobile.
Tuttavia anche le obiezioni proposte dal ricorrente sono da vagliare la attentamente.
Il fatto che il cessionario avesse assunto la residenza nell'immobile in questione fin dal 2006 non impone di per sé l'obbligo di darne comunicazione all'autorità di P.S., perché, se è ben vero che l'obbligo sussiste anche per le cessioni a titolo gratuito, bisogna tuttavia valutare se la stessa sia avvenuta a titolo esclusivo. Ad esempio bisogna valutare se il cedente non abbia mantenuto il controllo sull'immobile per esempio mantenendo a sua volta la residenza o il domicilio presso lo stesso. Inoltre bisognerebbe valutare la presenza di eventuali accordi scritti che confermino la cessione a titolo gratuito e ad uso esclusivo.
Il fatto stesso che a distanza di anni sia poi intervenuta una compravendita dell'immobile per la quale sebbene con pochi giorni di ritardo è stata presentata la comunicazione lascia supporre che l'effettivo uso esclusivo dell'immobile da parte del cessionario si sia concretizzato proprio solo con la compravendita. E se così è stato la comunicazione è avvenuta certamente oltre le previste 48 ore.
L'accertamento e l'applicazione della sanzione amministrativa vanno riportati al momento della richiesta di residenza del cessionario presso l'immobile in questione.
Se dagli atti e dagli accertamenti allora svolti, risultasse che il cessionario anche a titolo gratuito non avesse ottenuto comunque il controllo esclusivo dell'immobile allora è corretta l'applicazione della violazione contestata.
Invece qualora dagli accertamenti effettuati e dalla documentazione prodotta dal ricorrente emergesse che effettivamente la cessione del fabbricato, sebbene a titolo gratuito abbia comportato l'uso esclusivo dell'immobile da parte del cessionario, la violazione da contestare risalirebbe all'epoca della cessione a titolo gratuito presumibilmente coincidente con l'acquisizione della residenza presso l'immobile risalente al giugno 2006.
Tale violazione, emersa però soltanto in seguito alla contestazione della mancata comunicazione di cessione del fabbricato conseguente alla compravendita e dagli elementi addotti dal ricorrente in sede di opposizione potrebbe comunque essere ancora contestata.
Infatti in tema di prescrizione della suddetta violazione amministrativa si applica l'art. 28 della legge 689/91 che ha sostituito in materia l'art 9 della Legge 24 dicembre 1975, n. 706 prevede la prescrizione entro cinque anni dal momento in cui è stata commessa la violazione.
Tuttavia, ragionando a contrario rispetto agli argomenti addotti dal ricorrente, andrebbe evidenziato come, se davvero la cessione dell'immobile si è concretizzata nel 2006 a titolo gratuito e non nel 2010 con compravendita, allora la comunicazione di cessione del fabbricato non sarebbe dovuta avvenire all'atto della compravendita, ma al momento della cessione gratuita. Infatti non è certo il mutamento del corrispettivo dovuto a rendere necessaria la comunicazione. Ma allora perché il cessionario al momento della compravendita si è sentito in obbligo di effettuare la comunicazione ? E perché nell' effettuarla seppure tardivamente, non a comunicato l'effettiva data di cessione di fabbricato ? ( anno 2006 come da lui sostenuto in sede di ricorso e non 2010).
Visti i fini di pubblica sicurezza e non di natura fiscale, allora la comunicazione così avvenuta, rischierebbe non di essere tardiva, ma di attestare il falso in quanto la cessione è avvenuta già nel 2006 mentre è stato dichiarato che la cessione è avvenuta solo nel 2010.
Così argomentando considererei comunque corretta la procedura di sanziona mento adottata.


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